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相続した土地は3年以内に売却すると節税できる｜「取得費加算の特例」をやさしく解説

公開日 　/　最終更新
相続した土地の売却と3年以内の節税特例のイメージ

3年10か月を超えると税負担が重くなる

相続する土地は、相続税の申告期限から3年以内（相続開始からおよそ3年10か月以内）に売却すると、「取得費加算の特例」によって譲渡所得税を軽くできます。同じ時期に使える「空き家の3,000万円特別控除」とあわせ、条件・計算例・どちらを選ぶかまで、国税庁の情報（タックスアンサー）に基づいて解説しています。

この記事の要点

  • 期限は相続開始からおよそ3年10か月以内（相続税の申告期限の翌日から3年）。
  • 使える特例は2つ：①取得費加算の特例 ②空き家の3,000万円特別控除。併用は不可で有利な方を選ぶ。
  • ①は相続税を払った人向け、②は被相続人がひとり住まいだった古い実家向け。
  • 売却には数か月かかる。相続登記・遺産分割を早めに終え、期限から逆算して動く。
特例の早見表（2026年7月時点）
特例控除・軽減主な対象期限
①取得費加算の特例相続税の一部を取得費に加算相続税を払った人申告期限の翌日から3年以内
②空き家の3,000万円控除売却益から最大3,000万円控除被相続人がひとり住まいの古い実家相続開始日から3年目の年末まで

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目次
  1. 結論：3年10か月以内なら、払った相続税の一部を売却益から差し引ける
  2. 特例①：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）とは？
  3. 特例②：空き家の3,000万円特別控除は使える？
  4. ①と②はどちらを使う？（併用はできません）
  5. 相続した土地を3年以内に売るメリットは？
  6. スムーズに売るためのポイントは？
  7. 売却先はどう選ぶ？（あなたの状況に合う相手を選ぶ）
  8. 主要エリアの相場（実データ）
  9. こんな方は、進め方が変わります
  10. 複数の不動産会社にまとめて査定
  11. まとめ
  12. よくある質問

結論：3年10か月以内なら、払った相続税の一部を売却益から差し引ける

土地を相続して売ると、売却益（譲渡所得）に対して所得税・住民税がかかります。ここで、一定期間内に売れば、その土地にかかった相続税の一部を「取得費」に加算して、課税される売却益を圧縮できるのが「取得費加算の特例」です。期限は相続税の申告期限の翌日から3年以内。相続税の申告期限は相続開始（亡くなった日）の翌日から10か月なので、実質相続開始からおよそ3年10か月以内が勝負になります。

相続開始（死亡日）10か月相続税の申告期限約3年10か月取得費加算の特例 期限
相続開始から特例期限までの流れ
出典：国税庁 タックスアンサー No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（nta.go.jp/…/3267.htm）／確認日 2026-07-27

特例①：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）とは？

仕組み

売却益は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算します。この取得費に、支払った相続税のうちその土地に対応する分を上乗せできるのが取得費加算です。取得費が増えるぶん、課税される売却益が下がり、税金が軽くなります。

主な適用要件

計算例（イメージ）

相続した土地を 5,000万円 で売却／取得費が不明のため概算取得費（売却価格の5%）＝250万円／譲渡費用200万円／この土地に対応して加算できる相続税＝500万円 と仮定

・特例なし：譲渡所得 ＝ 5,000 −（250＋200）＝ 4,550万円
・特例あり：譲渡所得 ＝ 5,000 −（250＋200＋500）＝ 4,050万円
→ 課税対象が500万円圧縮。長期譲渡（税率20.315%）なら概算で約100万円の節税イメージ。
注意：加算できるのは「その譲渡した土地に対応する相続税」だけで、支払った相続税の全額ではありません。金額は個別に計算が必要です。

特例②：空き家の3,000万円特別控除は使える？

仕組み

被相続人（亡くなった方）がひとりで住んでいた家とその土地を相続し、要件を満たして売ると、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例です。古い実家を取り壊して土地として売る場合も対象になり得ます。

主な適用要件（代表的なもの）

出典：国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（nta.go.jp/…/3306.htm）／確認日 2026-07-27

①と②はどちらを使う？（併用はできません）

取得費加算の特例と空き家3,000万円控除は、同じ譲渡について両方は使えず、どちらか一方を選びます。ざっくりした選び方はこうです。

状況向いている特例
相続税を多く払った／控除できる相続税が大きい①取得費加算
被相続人がひとり住まいだった古い実家・空き家で、売却益が大きい②空き家3,000万円控除
相続税がかかっていない①は不可。②の要件を確認

実際は税額を両方で試算して有利な方を選びます。判断に迷う場合は税理士に確認するのが安全です。

相続した土地を3年以内に売るメリットは？

スムーズに売るためのポイントは？

売却先はどう選ぶ？（あなたの状況に合う相手を選ぶ）

相続した土地は、状況によって「頼むべき相手」が変わります。

進め方についてのご相談は、オンラインで承ります。査定をご希望の場合は、提携する不動産会社へお取次ぎします。

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参考：主要エリアの土地取引の相場（実データ）

実際にいくらで取引されているかは、国土交通省の不動産情報ライブラリの取引価格データで確認できます。下表は2025年の土地取引の中央値（1㎡・1坪あたり）の例です。

主要エリアの土地取引の相場（2025年・出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ）
エリア1㎡あたり1坪あたり取引件数
東京都 世田谷区930,000円3,074,380円3,667件
東京都 大田区710,000円2,347,107円3,250件
東京都 杉並区750,000円2,479,339円2,386件
神奈川県 横須賀市120,000円396,694円1,599件
千葉県 市川市220,000円727,273円1,926件
福岡県 福岡市中央区480,000円1,586,777円1,210件
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報（2025年・土地）より当社集計（reinfolib.mlit.go.jp）／取得日 2026-07-22。実際の価格は形状・接道・用途地域で変わります。

こんな方は、進め方が変わります

共有名義で相続した
兄弟で共有している土地は、売却に全員の同意が必要。持分ごとの売却や専門買取も選択肢。
遠方に住んでいる
現地に行けなくても、オンライン相談と査定の申し込みで進められます。
▶ オンラインで相談する
古い空き家がある
取り壊して更地で売ると、空き家3,000万円控除の対象になり得ます。
農地・山林を相続した
一般の仲介では動きにくいため、専門業者の検討が有効です。
▶ 専門家に相談する

査定のお申し込みについて

査定額は当社が提示するものではありません。お申し込みの内容を確認のうえ、相続に対応する提携先の不動産会社へお取次ぎします。

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まとめ

よくある質問

Q. 3年を過ぎて売ると、まったく節税できませんか？

取得費加算・空き家控除といった「期限つきの特例」は使えなくなりますが、長期譲渡（所有期間の通算で5年超）による税率の軽減など、別の扱いが残る場合があります。期限が近い場合は早めに専門家へ確認してください。

Q. 相続税を払っていなくても取得費加算は使えますか？

使えません。取得費加算は「相続税が課税されている」ことが要件です。相続税がかからなかった場合は、空き家3,000万円控除など別の特例の要件を確認します。

Q. 兄弟で共有している土地でも特例は使えますか？

各相続人が自分の持分を売る形で、それぞれ要件を満たせば適用の余地があります。ただし共有のままだと売却に全員の同意が必要です。共有の解消・売却の進め方は相談ください。

Q. 土地の相場はどう調べればいいですか？

国土交通省の不動産情報ライブラリで、実際の取引価格を無料で確認できます。本記事の相場表も同データに基づく集計です。より正確な金額は無料査定で確かめられます。

Q. 相続登記はいつまでにする必要がありますか？

2024年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から原則3年以内の登記が必要です。登記が済まないと売却もできないため、早めに進めましょう。

更新履歴
  • 2026-07-23：初回公開。国税庁No.3267/No.3306（確認日2026-07-23）に基づき作成。
本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、個別の税務判断ではありません。適用の可否は各人の状況で異なります。
【執筆】相続の里 編集部（宅地建物取引士）／【運営】合同会社BELFORTS／最終更新 2026-08-11

出典

  1. [1] 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm（確認日 2026-07-27）
  2. [2] 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm（確認日 2026-07-27）
  3. [3] 国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/（確認日 2026-07-22）

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